東方網8月31日消息：近來，關于購房的政策和新聞連連驚動滬上，買房人的注意力都集中在“第二套房”、“貸款利息”、“還款方式”等等說法上。可是，對于每個職工關系密切的住房公積金，很多人卻缺少應有的關注。

　　其實今天每一個在職市民都在繳納職工個人住房公積金，掐指算來，如果開辦至今，您尚未動用過的話，您的住房公積金余額應該有萬元以上。但這筆錢該怎么用？作為一項政策性貸款它有哪些服務？如何巧用它？相當多的市民并不清楚。

　　提前準備“第二套房”

　　日前，央行關于放貸的文件中曾提到對購買第二套房的貸款增加限制，具體是什么限制，有待細則中詳述。那么，作為百姓購房貸款中的“第一選擇”――公積金貸款，將會有什么相應的限制呢？為此，筆者專程走訪了本市公積金管理中心。

　　在上海市公積金管理中心筆者了解到，目前，公積金貸款中，除了規定“若配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款”外，對老百姓購買第二套房時的貸款并無其他限制。只要申請者符合申請住房公積金的一般條件，即可獲得公積金貸款。最高貸款額也是10萬元，如果有補充公積金，最多可增加3萬元貸款。

　　由于，一般家庭的前一筆貸款大多都是夫妻共同參與還貸，因此在第一筆貸款還完時，雙方公積金賬戶里的儲存余額往往不多，想要貸足10萬元，少則需要等待1年半載，多則兩三年。因此，購房者需要早作計劃。因為在購房貸款中，有沒有公積金貸款相去甚遠。以10萬元貸10年為例，公積金貸款的月還款額為1014.8元，本息總額為121779.5元，商業貸款的月還款額為1062.6元，本息總額為127513.4元，后者的月負擔明顯要比前者大，本息總額相差近6000元，而這筆錢是完全可以省下的。

　　較為劃算的做法是，如夫妻雙方共同貸款，在選擇抵扣時，可以只用一方賬戶里的錢。如一方繳存額多，另一方繳存額少，不妨選擇用繳存額多的進行抵扣。還有種做法是，根據自己的第二套房購房計劃，倒推算好時間，提前還貸。

　　公積金存款沒有利息稅

　　很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來越多，常常會覺得不劃算：除了買房或一些特定情況下才能使用，要“套現”只有等退休，這么大筆錢不能用實在可惜。很少有人知道：錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在目前國家規定的利率下，錢存在公積金賬戶里，絕對比存銀行活期、零存整取一年期、整存整取1年期要合算。

　　目前，職工當年存儲的住房公積金比照居民儲蓄活期存款利率即..72％計息，上一年結轉的住房公積金存儲本息比照三個月整存整取的利率即1.71％計息。而商業銀行存款整存整取一年的利息是1.98％，除去20％的利息稅為1.58％，比公積金的利率要低0.13％。

　　因此，如果不是急于用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金里絕對省心省力又合算，更何況存在那里還有及時貸到第二套房房款的機會。如果既貸了公積金又貸了商業貸款，與其用公積金賬戶里的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準備一筆錢，先還商業貸款。

　　貸款買車不如買房

　　目前，汽車消費熱潮正不斷升溫，有的市民購房時資金充裕，沒有申請住房貸款，可不久后需要購車時資金不足，只好申請購車貸款。其實，更好的做法是在購房時申請住房貸款，留出資金購車，這樣其實就是巧用住房貸款購車。

　　如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月利率是3‰，每月還款額是1823.66元，而汽車貸款的月利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元。目前，有些汽車銷售商推出10％的利率優惠，即使這樣每月還款額也要達到1952.28元。5年下來，兩者相差7717.72元。

　　此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。

　　因此，購房者即使買房時資金充裕，也應該事先考慮其他的大宗消費需求，比如購車、裝修、子女教育等，而申請一定比例的購房貸款，比較合算的是申請純公積金貸款。

　　一筆相當可觀的“養老金”

　　在上海市公積金管理中心筆者了解到，目前很多職工只知道“三金”（醫保金、失業保險金和養老金）是必繳的，而沒有“公積金”則問題不大。事實上，公積金也是法定必繳，職工放棄了“公積金”，也等于放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說是放棄了一份養老金。

　　首先是喪失了購房低息貸款的權利。住房公積金個人購房貸款利率是，1－5年期年利率為3.6％，6－30年期年利率為4.05％。而購房商業貸款的利率是，1－5年期年利率為4.77％，6－30年期的利率為5.04％。

　　此外，職工一直不動用公積金買房，在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動能力時，個人可以提取住房公積金的全部本息余額，這可是一筆相當可觀的“養老金”。

　　因此，隨著生活節奏加快，跳槽、換崗已被市民普遍接受，職工應該時刻注意保護自己的“公積金”。簽訂勞動合同時，職工必須要求企業為其交納公積金。當變動工作時，住房公積金本息應轉入新調入的單位職工公積金賬戶下，職工住房公積金賬號也作相應調整。當職工因故脫離工作中斷工資關系時，其公積金繳交隨之中斷，結余的公積金本息仍保留在原單位名義下的公積金賬號內，市民公積金賬號不變；市民恢復工作時，如在原單位發工資的，則繼續留在原單位繳交公積金，如變動單位，可辦理公積金轉移手續。市民公積金轉移時，調出單位應先辦理調出手續，由銀行進行轉移后通知調出單位。當市民離休、退休時，其積累的公積金本息一次結清，退還職工本人。如職工在職期間去世，其結余的公積金本息，可由其繼承或受遺贈人根據《繼承法》的有關規定，辦理提取手續。

　　住房公積金實用篇

　　實用必知一：貸款額度住房公積金貸款金額應當同時符合下列限額標準：（1）不得高于按照借款人住房公積金賬戶儲存余額的倍數確定的貸款限額（目前為15倍）；（2）不得高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額（目前一手房為80％，二手房為70％）；（3）不得高于按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數×規定比例×12個月×貸款期限（目前規定比例為40％，新房貸款期限最長為30年，二手房15年，但不得超過借款人法定離休或退休時間后的5年。）；（4）不得高于全市最高貸款限額（目前為10萬元）。

　　共同借款的，前（1）（3）規定的貸款限額按各借款人分別計算后的總和為準，貸款期限以不長于其中最年輕者法定離休或者退休時間后的5年為限。

　　實用必知二：共同借款住房公積金的共同借款人是指共同申請一筆住房公積金貸款的兩個或兩個以上借款人。根據《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法》規定，能作為住房公積金共同借款人的應當符合以下條件：（1）必須是借款人的配偶或者同戶成員；（2）必須具備與借款人相同的貸款條件。如：連續繳存住房公積金的時間不少于六個月、累計繳存住房公積金時間不少于兩年；無住房公積金還貸債務，并且無尚未還清、可能影響住房公積金貸款償還的其他債務；等等。

　　當借款人的配偶、同戶成員作為共同借款人時，可以按規定計算住房公積金貸款額度，同時承擔連帶償還住房公積金貸款的責任。

　　實用必知三：補充住房公積金貸款補充住房公積金制度是住房公積金制度的一種補充，兩者的基本特征是相同的，都是一種長期的住房儲金，用于職工的住房消費，屬于職工個人所有。但兩者的區別在于：住房公積金是法定強制繳存的，補充住房公積金是根據單位的效益情況，由單位確定是否繳存。

　　履行補充住房公積金繳存義務的職工在購買具有所有權的住房時，可以申請補充住房公積金貸款。申請貸款的前提條件是：累計繳存補充住房公積金的時間不少于2年，且在申請補充住房公積金貸款前連續繳存補充住房公積金的時間不少于6個月。補充住房公積金貸款額度的確定以職工繳存的補充住房公積金賬戶余額的2倍為依據，最高可貸額度為3萬元。

　　實用必知四：提取家庭成員的住房公積金職工在購買、建造、翻建、大修具有所有權的自住住房時，在提取本人賬戶內余額不足的情況下，可以提取其配偶、同戶成員、非同戶的直系血親的住房公積金賬戶中的儲存余額，但必需征得他們的書面同意。借款人提取其非同戶直系血親的住房公積金儲存余額用于償還貸款的，除被提取人書面同意外，還應當辦理直系血親的公證手續。

　　實用必知五：住房公積金賬戶余額的查詢職工查詢本人住房公積金賬戶余額，可以通過中國建設銀行上海分行于每年7月份打印《職工住房公積金結存單》，了解住房公積金余額；也可撥打聲訊電話95001100，或到上海住房公積金網（www.shgjj.com）查詢。此外，如職工對住房公積金余額有疑義，還可以憑本人的身份證件、住房公積金賬號到建設銀行或市公積金管理中心事務受理辦公室查詢本人住房公積金儲存余額。市公積金管理中心事務受理辦公室的地址是金陵東路569號9樓，電話是53828766。

　　實用必知六：提前償還住房公積金貸款借款人提前償還住房公積金貸款有兩種形式：一種是一次性提前還清全部貸款；另一種是提前償還部分貸款。

　　一次性提前還清全部貸款是指住房公積金貸款在未到期之前，借款人一次性將貸款余額與當月貸款利息還清的還款方式；提前償還部分貸款是指住房公積金貸款在未到期之前，借款人在一定條件下一次性償還部分貸款本金和當月貸款利息的還款方式。部分提前償還的，應在貸款合同正常履行一年后，且提前償還的金額不少于上月還款額的六倍。